上海晟安拍卖有限公司

公司地址：上海徐虹中路20号2幢6楼2531室（线下接待）

咨询电话：021-61152617  周小姐13166331119（1-3号标的）、金先生13916188829（4号标的）

拍卖会时间：2016年4月19日（星期二）- 2016年4月22日（星期五）

本次拍卖分为：在线72小时竞价和网络现场同步拍卖两个阶段。

在线竞价阶段：2016年4月19日10：30至2016年4月22日10：30，竞买人资格及出价带入网络现场同步拍卖，其最高出价为网络现场同步拍卖的起拍价。

网络现场同步拍卖阶段：2016年4月22日（星期五）10：30开始至拍卖会结束，拍卖地址：上海市黄浦区乔家路2号三号厅。

拍卖标的：（【】内为保证金，单位万元）。

1、闵行区南江燕路229弄43号203室（公寓），建筑面积：99.07㎡，【20】

2、松江区新桥镇莘松路1288弄1240号501室（复式）（公寓），建筑面积：291.24㎡，【40】

3、普陀区中山北路3000号2506室及25层09储藏室（办公），2506室：280.33㎡，储藏室：13.78㎡【70】

4、松江区新松江路2500弄172号（花园住宅），建筑面积：232.04㎡，【60】

注意事项：（详见《拍卖特别规定》）

1、公告之日起接受咨询，咨询时间：2016年4月1日—2016年4月19日，预约看样。

2、公拍网在线报名及交付保证金截止时间：2016年4月22日(周五)08：30。

3、线下报名及交付保证金截止时间：2016年4月21日（周四）16：00，保证金须在截止时间前到账。

4、保证金汇入账户   户名：司法拍卖资金监管专户２２（数字为全角）

   账号： 11015012187003    开户行：平安银行上海市北支行

5、享有优先购买权人须经委托方确认后，到拍卖现场参加竞拍。未办理竞买登记手续的或未到拍卖现场参加竞拍的，视为放弃优先购买权。

司法拍卖须知

为规范司法拍卖行为,维护当事人合法权益,根据《中华人民共和国拍卖法》、人民法院司法拍卖相关规定及相关法律、法规、规章,特制定本须知。

一、拍卖活动应遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则,依法实施的拍卖行为具有法律效力。拍卖当事人应遵守本须知并受此制约。

二、竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织。法律、行政法规和拍卖公告等对拍卖标的的买卖条件有规定的,竞买人应当具备规定的条件。

三、竞买人于规定时间内按要求办理登记手续,交验有关证件,交付保证金,获取牌号以及办妥其他相关的手续后,可以参加竞买。竞买人应使用本人名下的卡帐支付，如竞买人使用他人名下的卡帐支付的，由此产生的法律后果由竞买人承担。拍卖保证金、成交价款和佣金由他人代为支付的，必须签署《代付款承诺书》。

四、竞买人委托代理人竞买,代理人须出示有效的委托文件及本人身份证明。否则将视为代理人以自己的名义竞买。

五、委托人可以出席拍卖会,但不得参与或委托他人代为竞买自己委托的拍卖标的。

六、委托人在拍卖开始前要求拍卖人撤拍的,拍卖人可以撤回拍卖标的。

七、拍卖人应当按规定在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。竞买人可以在公告规定的咨询展示期内,实地勘察拍卖标的物,充分了解拍卖标的情况,必要时应聘请专家帮助,避免盲目竞买。

八、拍卖人应当向竞买人说明已经知道或者应当知道的标的瑕疵。拍卖人将标的情况予以明示的,对明示文件界定内容的真实性承担责任。

拍卖人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任。为此所作的文字说明、图片目录和估价等仅供竞买人参考。

九、网络竞买人在参加竞买之前应当了解网上竞买流程，竞买人应对其帐号和密码的安全负责，通过竞买帐号所做出的任何操作行为，视为竞买人本人的行为，由此产生的后果，由竞买人自行承担。

现场竞买人应严肃认真地举牌竞价，妥善保管号牌,对该号牌的竞价行为承担责任。

十、拍卖师依据72小时网络在线竞价的最高出价确定同步拍卖的现场起拍价格，并当场宣布竞价阶梯。拍卖师有权临时调整竞价阶梯。

    竞买人须按拍卖师宣布的规定竞价。竞买人一经应价,不得撤回;当其他竞买人有更高应价时,其应价即丧失约束力。标的有保留价的,最高竞价未达到保留价时不成交。

十一、网络直播、网络拍卖存在多种不确定因素或风险，如遇网络迟滞或断网等不可预知因素，导致网络竞买人无法出价，相关技术部门应尽快排除故障恢复运行，但委托人、拍卖人不承担由此给竞买人造成的直接或间接的损失。

拍卖师有权视情况宣布中止或继续拍卖。

十二、竞买人最高应价经拍卖师以落槌或者其他公开表示买定的方式确认后,标的拍卖成交。竞买人随即成为该标的买受人。买受人与拍卖人应当签署 《拍卖成交确认书》和其他需要签署的文件。

竞买人未竞得拍卖标的的,拍卖人应当退还其交付的保证金。未竞得拍卖标的的竞买保证金，于拍卖日后的3个工作日内向原付款帐户办理退款手续。

十三、拍卖成交后,买受人须在约定期限内付清成交价款和佣金，拍卖人须按照约定交付标的物。司法委托拍卖标的的交付按司法程序办理。

买受人未能按约定受领拍卖标的的,自约定交付之时起即对标的承担风险责任,并承担由此产生的费用。

买受人未按约定履行义务的,应依法承担违约责任，保证金不予返还。拍卖人有权保留追溯的权利。

十四、拍卖标的须依法办理证照变更、权属转受让登记的,买受人应持拍卖人出具的成交证明和有关资料, 会同委托人向有关管理机关办理相关手续，拍卖人予以协助服务。

买受人应当按照法律、法规的规定处置其购得的拍卖标的,依法履行相关义务。

十五、拍卖活动当事人应当遵守拍卖法律、法规的规定和拍卖现场秩序，遵守网络拍卖规定,不得喧哗吵闹,不得阻挠竞买人竞价,不得阻碍拍卖师进行正常工作。

当事人之间不得恶意串通,损害他人利益。更不能有操纵、垄断等违法行为。一经发现将依法追究其法律责任。

十六、委托人、竞买人或其他人员需对拍卖活动情况进行摄影、摄像和录音的,须事先征得拍卖人同意并办理登记备案。非经拍卖人同意,任何人不得擅自发布拍卖活动信息。

十七、买受人未按照约定付款的,应当承担违约责任,或者由拍卖人征得委托人的同意,将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的,原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的,原买受人应当补足差额。

十八、竞买人、买受人须遵守本须知;拍卖人在每次拍卖时对不同标的制定专项规则或约定的, 则从专项规则或约定。

委托人、竞买人:如果您认为拍卖人主持的本次拍卖会有违反《拍卖法》的情况,致使您权益遭受侵害的,您可以向上海市市场监督管理机关投诉、举报。举报电话 :54236252。

特别规定

一、竞买人资格与拍卖保证金交付

1、竞买人应为具有与竞买标的相适应资质的企业法人和个人。企业法人须提交单位营业执照、法定代表人身份证明、经办人授权委托书及经办人有效身份证件(核查原件，留存复印件加盖公章)；个人须提交有效身份证件；如委托代理人竞买则另需递交授权委托书。

2、标的申请执行人参加竞买的须按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》法释[2004]16号文件第十三条实施。

3、《拍卖成交确认书》的签字人必须是《竞买人登记表》的签字人，两者不一致的，以《竞买人登记表》的签字人为准，即《竞买人登记表》签字人对《拍卖成交确认书》签字人的授权。

4、本场拍卖会中竞买人未竞得标的的，竞买人应当向本公司归还《保证金收据》。

二、计价内容和买受人佣金比率

1、本次拍卖计价货币为人民币。

2、拍卖时的起拍价、成交价均不包含在房地产交易中应缴纳的有关税费（如契税、过户手续费、印花税、权证费以及房地产交易中规定缴纳的其他税费）和拍卖佣金。

3、法院委托拍卖的标的按照《最高院法释（2004）16号文件》的规定标准收取佣金：

拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例5%；

超过200万元至1000万元的部分，收取佣金的比例3%；

超过1000万元至5000万元的部分，收取佣金的比例2%；

超过5000万元至1亿元的部分，收取佣金的比例1%；

超过1亿元的部分，收取佣金的比例0.5%。

4、买受人在付清全部款项后，我公司只出具《拍卖成交确认书》和《佣金发票》及委托方所提供的相关证明文件，不出具销售发票。

  三、标的现状与瑕疵告知

1号标的特别告知：

1、拍卖标的中不包括室内所有可移动物品及设施、设备；

2、本拍卖标的若有占用情况的，委托方、拍卖人不负责清场、由买受人自行解决；

3、标的内户籍登记情况不详，如有户籍，委托方、拍卖人不负责户籍的迁移，由买受人自行解决；

4、拍卖成交后，产权过户中买卖双方按规定应当缴纳的税金和费用等均由买卖双方各自承担（包括但不限于印花税、营业税、土地增值税、所得税、公共维修基金、测量费、制证费、契税等）；

5、拍卖成交前所拖欠的费用由买受人承担（包括但不限于水、电、煤、物业管理费、滞纳金、处罚金等）。

2号标的特别告知：

1、拍卖标的中不包括室内所有可移动物品及设施、设备；

2、标的内户籍登记情况不详，如有户籍，委托方、拍卖人不负责户籍的迁移，由买受人自行解决；

3、拍卖成交后，产权过户中买卖双方按规定应当缴纳的税金和费用等均由买卖双方各自承担（包括但不限于印花税、营业税、土地增值税、所得税、公共维修基金、测量费、制证费、契税等）；

4、拍卖成交前所拖欠的费用由买受人承担（包括但不限于水、电、煤、物业管理费、滞纳金、处罚金等）。

3号标的特别告知：

1、拍卖标的中不包括室内所有设备、物资等相关物品；

2、拍卖成交后，产权过户中买卖双方按规定应当缴纳的税金和费用等由买卖双方各自承担（包括但不限于印花税、营业税、土地增值税、所得税、公共维修基金、测量费、制证费、契税等）；

3、拍卖成交前所拖欠的费用由买受人承担（包括但不限于水、电、煤、物业管理费、滞纳金、处罚金等）；

4、本标的带租约拍卖，租赁期限：2014年10月10日至2016年10月9日。租承租人同等价位下享有优先购买权。拍卖标的可能还存在尚未被发现及未说明的瑕疵，竞买人应当亲自了解和查验，并自行承担拍卖标的存在尚未被发现及未说明瑕疵的风险。拍卖成交后由买受人自行与承租人协商完成租赁协议的变更及标的交付等相关事宜。

4号标的特别告知：

1、拍卖标的中不包括室内所有可移动物品及设施、设备；

2、标的内户籍登记情况不详，如有户籍，委托方、拍卖人不负责户籍的迁移，由买受人自行解决；

3、拍卖成交后，产权过户中买卖双方按规定应当缴纳的税金和费用等均由买卖双方各自承担（包括但不限于印花税、营业税、土地增值税、所得税、公共维修基金、测量费、制证费、契税等）；

4、拍卖成交前所拖欠的费用由买受人承担（包括但不限于水、电、煤、物业管理费、滞纳金、处罚金等）。

四、关于标的说明与特别提示

1、本公司按照房地产标的的房屋、土地的现状和相关权属现状进行拍卖。本公司对本次拍卖的房地产的隐性权属瑕疵和建筑质量、品质（包括但不限于房屋及其建筑材料标准、房屋的沉降、渗漏、房屋配套设备的完好程度等）不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。

2、竞买人应当在拍卖公告规定的咨询展示期内认真了解、查看标的。本公司工作人员无论采用何种方式对拍卖标的所作的介绍及评价，仅供竞买人参考，不构成对拍卖标的的任何担保。竞买人在竞拍过程中一经应价，即视为其已经了解并接受拍卖标的现状并负法律责任（包括标的的显性瑕疵和隐性瑕疵），认同标的房产变更登记（交易过户）的客观条件和必要条件。委托人和拍卖人不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。无论是司法部门委托还是社会委托的房产标的，由于缴税、补证等工作量大和难度高，房产过户、实物交接等事项的具体时间具有不确定性（时间较长），若因国家房地产政策发生变化，由此产生的风险由买受人承担。请竞买人评估风险，谨慎竞买。

3、鉴于司法强制拍卖的特殊性，如因特殊情况导致拍卖标的的产权无法过户，或执行案件发生变化致使标的无法交付于买受人，以及案件承办法院确定撤销本次拍卖的，买受人仅有权要求无息退回已经支付的款项，放弃其他任何请求权。

4、拍卖人特别提醒：自2011年1月起实行房产新政，竞买人在拍卖前应自行到有关部门了解房产新政的具体细则，如因买受人自身原因与相关政策不符，所导致房产无法过户的，买受人须承担一切法律责任。

5、本场拍卖会的竞买人、买受人必须符合国家的相关法律、法规、政策，拍卖成交后，若因买受人自身原因，不能办理产权变更、过户、登记而产生拍卖标的无法交割，即视为违约，应承担违约责任，即保证金不予退还，造成拍卖标的再次拍卖的，并承担再次拍卖的成交价低于第一次拍卖成交价的差额部分，同时承担法律责任。如果给本公司造成损失的，本公司有权向违约者提起诉讼主张赔偿。

五、关于优先购买权

1、以上房产标的的合法承租人享有在同等条件下的优先购买权。优先购买权人未在截止日前登记的，视为放弃优先购买权。

2、关于优先购买权的行使：拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。

3、同一顺位的优先购买权人同时表示以最高价买受的，以抽签方式决定其中一人为标的买受人。

六、买受人应承担房产交易税费

1、买受人按照本规定付清全部拍卖款后，由委托人出具确认上述标的物拍卖成交的法律文书。拍卖标的物产权过户登记等手续由买受人持上述法律文书及其应当提交的其他证明文件，自行到房地产管理部门办理。

2、买受人在办理水、电、燃气、有线电视、物业等户名变更登记或开通手续所产生的费用均自行承担。

七、买受人付款期限

1、拍卖成交后，买受人除支付成交款外，另须支付《特别规定》第二条第三款中注明的佣金和费用，全部款项（包括佣金）须在2016年5月4日15时前全额付至以下账户。

户名：司法拍卖资金监管专户２２

账号： 11015012187003    开户行：平安银行上海市北支行

2、如果买受人逾期支付或反悔不支付拍卖成交价款和拍卖佣金的，属于违约，必须承担违约责任，买受人已付款项不予退还，同时承担法律责任。本公司有权征得委托人同意将该标的再次拍卖，原《拍卖成交确认书》作废。再次拍卖执行《拍卖法》第三十九条第二款的规定。

八、标的交割

1、买受人完成房地产转移登记后，须等待委托人通知方可进行房屋移交，委托人将按交付时的现状向买受人交付房屋。

2、有租赁的标的，买受人自行与房屋承租人交接。承租人的租金已缴纳至何时，由买受人自行了解，多缴纳的部分由买受人自行向原房东追索，本公司按现状拍卖。

特别申明：

本场拍卖采用现场与网络同步的增价方式拍卖。进行拍卖时，先由拍卖师报出起拍价后， 竞买人按拍卖师宣布的加价幅度加价竞买，低于加价幅度的竞价无效，至规定计数内无人继续加价后，以拍卖师是否落锤表示成交与否，不到保留价不成交。

本期拍卖会的《特别规定》以拍卖会现场拍卖师宣读为准。

竞买人已完全了解并接受上述《拍卖须知》和《特别规定》，并已签字确认。